Guía técnica · Terrazas

Cerramiento de terraza con PVC: qué sistema y qué permisos

Qué ventanas de PVC sirven para cerrar una terraza o un balcón, y cuándo conviene cada una. Y qué piden antes la comunidad, el ayuntamiento y el CTE.

Una terraza se cierra con las mismas ventanas de PVC que una fachada. Corredera si no hay sitio para abrir, elevable para vanos de hasta 6,5 × 2,7 m y practicable si le llega lluvia con viento. Antes de encargar, consúltalo con tu comunidad, porque avisar no basta, y con tu ayuntamiento.

La Ley de Propiedad Horizontal pide tres quintos del total de propietarios, que sumen tres quintos de las cuotas, para cerrar terrazas. En Zaragoza, lo cerrado computa como superficie edificable.

Equipo de Oxyon · Comprobado el 27/10/2026 contra la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y el CTE; el 24/10/2026, contra las normas de Madrid, Zaragoza y Barcelona y las fichas de los sistemas

Terraza junto a una piscina cerrada con correderas de PVC de gran tamaño

Hasta qué presión es estanco al agua cada sistema

Forma 701.800 PaE1800

Serie 701.200 PaE1200

Elevadora 82600 Pa9A

Hermética 76600 Pa9A

82 Max300 Pa7A

Corredera 70150 Pa4A

Más es mejor; la barra entera es 1.800 Pa. Forma 70 y Serie 70 son practicables; las demás, correderas. Clases: fichas técnicas, cada una con su ensayo. La presión de cada clase, en las clases de aire, agua y viento.

Sistemas

Qué ventanas de PVC sirven para cerrar una terraza

Los cerramientos de PVC que te proponemos se hacen con ventanas, no con un producto aparte. De lo que suministramos sirven cuatro: la corredera, la corredera elevable, la practicable u oscilobatiente y el fijo. Se elige por el sitio que hay para abrir, el ancho del vano y la lluvia y el viento que le llegan.

Qué sistema conviene según la terraza
Si tu terraza…	Sistema	Por qué
No deja sitio para abrir	Corredera	La hoja corre, no gira
Pasa de 3,5 m de ancho	Corredera elevable	Hasta 6,5 × 2,7 m
Recibe lluvia con viento	Practicable	Viento clase 4 o C5
Tiene que ventilar	Oscilobatiente	Ventila basculada
Está en una planta alta	Practicable	Se limpia desde dentro
Tiene paños sin abrir	Fijo	Más vidrio a la vista

Lectura nuestra con los datos de esta guía. Fuente: fichas técnicas de los sistemas: aperturas, medidas y clases. Comprobado el 24/10/2026.

La practicable cierra apretando la hoja: según la ficha, aísla más que una corredera
Las practicables declaran aire clase 4; las correderas, de clase 3 a 4
En un mismo cerramiento caben varias: cada paño, con el sistema que le conviene

Un cerramiento recibe la lluvia y el viento de la fachada. Elige el sistema por su clase de agua y de viento, no solo por cómo abre.

Cómo abre cada una, en los tipos de ventanas. ¿Ya sabes qué quieres? Te hacemos el presupuesto sin compromiso.

Corredera

Corredera: la que no abre hacia dentro

La corredera conviene cuando no hay sitio para abrir una hoja: corre por los carriles del marco, una delante de otra. Suministramos dos. La Corredera 70 es la estándar. La Hermética 76 lleva una doble junta central perimetral y cierra mejor al aire y al agua.

Las dos correderas de PVC que suministramos
Dato	Corredera 70	Hermética 76
Aire	Clase 3	Clase 4
Agua	4A	9A
Viento	C4	C2/B3
Uf del marco	2,3 W/m²K	1,3 W/m²K
Hojas móviles	Todas, con 2 o 4	Siempre una fija
Vidrio	Doble de 24 mm	Doble de 24 mm

Fuente: fichas técnicas de los sistemas. Agua: UNE-EN 12208; aire: UNE-EN 12207; viento: UNE-EN 12210. La Corredera 70, ensayada en una ventana de 1,50 × 1,48 m. Vidrio: junquillo para 24 mm. Comprobado el 24/10/2026.

Corredera 70: hoja de balconera de hasta 1.738 × 2.500 mm y marco de hasta 3,5 m
Con tres carriles, la Corredera 70 abre dos tercios del vano, en lugar de la mitad
Corredera 70: en las zonas C, D y E da justo el aire del CTE; con cajón, sin margen
La Hermética 76 declara menos viento: en una planta alta, que lo compruebe el proyecto
Las dos llevan junquillo para vidrio de 24 mm

Si el vano pasa de 3,5 m de ancho, o la terraza recibe lluvia con viento, mira la elevable o la practicable.

Las dos series, frente a frente: ventanas correderas de PVC.

Elevable

Corredera elevable: para vanos de varios metros

Para un vano grande está la corredera elevable. La manilla sube la hoja para que corra y, al cerrar, la baja y la apoya en el marco. La Elevadora 82 y la 82 Max llegan a 6,0 m de ancho con dos hojas. Con las móviles en el centro, a 6,5 m, siempre con 2,7 m de alto.

Las dos correderas elevables que suministramos
Dato	Elevadora 82	Elevadora 82 Max
Vano máximo	6,5 × 2,7 m	6,5 × 2,7 m
Aire	Clase 4	Clase 4
Agua	9A	7A
Viento	C1/B2	C1
Uf del marco	1,4 W/m²K	1,3 W/m²K
Hoja fija	Como la móvil	28 mm a la vista

Fuente: ficha técnica del sistema. Ensayos como balconera de 3,50 × 2,65 m (82) y de 4,50 × 2,65 m (82 Max). Medidas del conjunto, no de cada hoja. Comprobado el 24/10/2026.

Solera a cota cero: el carril queda a ras del suelo, y se decide antes de hacer el suelo
Con la solera a cota cero, el desagüe de la terraza lo resuelve el proyecto
Con persiana, la ventana llega como mucho a 2,60 m de alto: una de 2,7 m no la admite
En una planta alta o junto al mar, que el proyecto compruebe el viento del vano

La 82 Max enseña más vidrio, pero aguanta menos lluvia y viento: mejor bajo un porche o en una terraza resguardada.

Composiciones y medidas: la corredera elevable.

Practicable

Practicable u oscilobatiente: cuando aprieta la lluvia

La practicable y la oscilobatiente cierran apretando la hoja contra el marco. Todas las que suministramos declaran aire clase 4 y viento clase 4 o C5, y casi todas, agua de E1200 a E1800. A cambio, la hoja abierta ocupa sitio dentro de la terraza.

Agua, viento y marco de las practicables
Serie	Agua	Viento	Uf (W/m²K)
Serie 70	E1200	C5	1,3
Serie 70 Line	E1200	C5	1,3
Forma 70	E1800	C5	≥ 1,2
Base 72	8A	Clase 4	1,3
Serie 76	E1500	C5	1,1
Serie 82	E1500	C5	1,0

Fuente: fichas técnicas de los sistemas: tabla resumen de los perfiles y ficha de la Forma 70. Todas declaran aire clase 4. El Uf mide solo el marco. Comprobado el 24/10/2026.

Sus hojas se limpian por las dos caras desde dentro: cuenta en una planta alta
La oscilobatiente ventila con la hoja basculada, sin abrirla del todo
Herraje: hoja de hasta 150 kg y canal de 1,60 × 2,80 m; cada serie puede limitar más
Vidrio de hasta 42 mm en la Serie 70 y de hasta 48 mm en la Serie 76
Para salir a la terraza, la Serie 70, la Forma 70, la 76 y la 82 se hacen balconera

Con lluvia y viento fuertes: salvo la Base 72, las practicables declaran más agua y más viento que cualquier corredera.

Para salir a la terraza: la puerta balconera.

Vidrio y fijos

Vidrio y fijos: sol, limpieza e impactos

En un cerramiento casi todo es vidrio, y el vidrio decide cuánto calor entra y sale. Para aislar, doble bajo emisivo; al este, al sur o al oeste, con control solar, como recomienda la ficha de vidrio. Y los fijos tienen que poder limpiarse y llevar el vidrio que pide el CTE.

Lo que pide el CTE al vidrio de un cerramiento
Si el paño…	Qué pide el CTE
Está a más de 6 m	Limpiable desde dentro
Es fijo y sin barrera	Clasificado hasta 0,90 m
Es una puerta	Clasificado hasta 1,50 m
Hace de barrera	Calculado como barrera

Fuente: DB-SUA (14/06/2022), SUA 1, apdos. 3.2 y 5 (p. 9–10 y 15–16), y SUA 2, apdo. 1.3 (p. 18). Clasificado frente a impactos, según la UNE-EN 12600. Comprobado el 24/10/2026.

En vivienda, a más de 6 m, toda su cara de fuera, a 0,85 m o menos de un borde que abra
Ese borde, a 1,30 m de altura o menos; si el paño abre o se desmonta, no hace falta
Con más de 0,55 m de caída hace falta barrera: de 0,90 m, o de 1,10 m por encima de 6 m
La ficha de vidrio recomienda laminado a menos de 0,90 m del suelo, con la lámina dentro

Antes de quitar la barandilla, que el proyecto diga quién hace de barrera: ella o el vidrio.

Qué vidrio y para qué: vidrios para ventanas. Y los paños que no abren: la ventana fija de PVC.

Fuente: control solar y laminado, ficha técnica de vidrio (p. 5 y 6).

Comunidad

Qué pide la comunidad de propietarios para cerrar

La fachada es un elemento común, y el Código Civil incluye en ella el exterior de terrazas y balcones, con su imagen. Cerrar una terraza la cambia. Por eso, consúltalo antes con tu comunidad: avisar no basta. La ley pide tres quintos del total de propietarios, que sumen tres quintos de las cuotas.

Qué dice la ley, según el caso
Caso	Qué pide	Norma
Cerrar una terraza	Tres quintos	LPH, art. 17.4
Obra que no toca fachada	Aviso previo	LPH, art. 7.1
Permiso municipal	Además del de la junta	LPH, art. 10.3 b
En Cataluña	Cuatro quintos	CCCat, 553-26.2 b

Fuente: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), texto consolidado del BOE al 03/10/2026, arts. 7.1, 10.3 b) y 17.4; Código Civil, art. 396; Código Civil de Cataluña, libro V, arts. 553-26 y 553-36. Comprobado el 27/10/2026.

Tres quintos del total de propietarios, que sumen también tres quintos de las cuotas
La ley lo sujeta también a la autorización administrativa que corresponda (art. 10.3 b)
Mira también el título y los estatutos de tu comunidad
En Cataluña, las obras en tu piso no pueden alterar el aspecto exterior (art. 553-36)
Allí, cambiar la configuración exterior pide cuatro quintos (art. 553-26.2 b)

Consúltalo antes con tu comunidad: avisar no basta. Que el acuerdo fije el sistema, el color y el vidrio, para que la fachada salga igual.

¿Administras la finca? Cambio de ventanas en comunidades de vecinos.

Ayuntamiento

Qué pide el ayuntamiento: fachada y superficie

No hay una regla nacional: cada municipio lo regula en su plan y sus ordenanzas. De los tres que hemos leído, Madrid y Zaragoza piden un proyecto del conjunto de la fachada. Barcelona no admite convertir en interior balcones y terrazas. Pregunta en tu ayuntamiento antes de encargar.

Lo que dicen tres ayuntamientos
Ciudad	Qué dice	Norma
Madrid	Proyecto de la fachada	PGOUM, art. 6.10.6
Madrid	Solo terrazas cubiertas	PGOUM, art. 6.10.6
Zaragoza	Proyecto de la fachada	PGOU, art. 2.5.5
Zaragoza	El vuelo cerrado computa	PGOU, art. 2.2.19
Barcelona	Sin pasar a interior	OUPU, art. 61.1 D

Fuentes: Madrid, Normas Urbanísticas del Plan General de 1997 (BOCM, 27/11/2023). Zaragoza, texto refundido del Plan General (BOPZ, 01/02/2025). Barcelona, ordenanza del paisaje urbano.

Madrid y Zaragoza: el acristalamiento, siempre en planos verticales
Madrid no deja cerrar terrazas sin cubrir; Zaragoza, no con el proyecto de fachada
Zaragoza: si el edificio agotó su edificabilidad, lo cerrado no pasa, en general, del 6 %
Zaragoza: lo cerrado tiene que cumplir la luz y la ventilación de las piezas que dan a él
Zaragoza: en fachada visible desde la calle, se cierra a la vez o por fases del proyecto
Barcelona: no se admite adelantar la carpintería para meter en casa balcón o terraza
Licencia, declaración responsable o comunicado: el trámite lo fija cada municipio

Si tu edificio ya tiene un proyecto de fachada aprobado, el cerramiento nuevo tiene que seguirlo: pídelo a tu comunidad.

Si tu obra está en Zaragoza: ventanas de PVC en Zaragoza.

Comprobado el 24/10/2026. Barcelona: también los criterios de rehabilitación de su Oficina de Rehabilitación (mayo de 2023).

CTE

Qué pide el CTE: envolvente térmica y ventilación

Depende de en qué se convierte la terraza. El DB-HE trata un balcón acristalado sin calefacción como un recinto no acondicionado, y no le aplica el límite de transmitancia. Pero en una vivienda todo espacio interior cuenta como acondicionado. Lectura nuestra: unida a la casa, es envolvente.

Qué es la terraza cerrada para el DB-HE
Si la terraza…	Para el DB-HE	Qué se comprueba
Queda separada	Balcón acristalado	Fuera del límite de U
Se une a la vivienda	Envolvente térmica *	Límite del hueco y aire
Amplía más de un 10 %	Ampliación	También el coeficiente K
…y más de 50 m² útiles	Ampliación	Y el consumo (HE 0)

Fuente: DB-HE (14/06/2022): HE 0 y HE 1, apdo. 1; HE 1, apdos. 3.1.1 y 3.1.3; anejo A («invernadero adosado») y anejo C. * Lectura nuestra. Comprobado el 27/10/2026.

Unida a la casa, el hueco nuevo debe cumplir el límite de su zona, con su cajón
Hueco máximo: 2,7 W/m²K en A, 2,3 en B, 2,1 en C y 1,8 en D y E
Aire: clase 2 como mínimo hasta la zona B, y clase 3 en C, D y E
La guía del Ministerio pone como ampliación unir una terraza a un ático
HS 3: dormitorios y salón deben tener una ventana exterior que abra o una puerta exterior
Lectura nuestra: si dan a la terraza cerrada, el aire tiene que seguir llegando de fuera
Lo que abre en cada estancia debe sumar, como mínimo, 1/20 de su superficie útil

Cómo se resuelve la ventilación de las estancias que dan a la terraza lo decide el proyecto. Dínoslo al pedir el presupuesto.

Los límites de tu zona, con su fuente: qué exige el CTE a las ventanas, zona a zona. Si vas a cerrar la terraza, te hacemos el presupuesto sin compromiso.

Ventilación: DB-HS, HS 3, apdos. 3.1.1, 3.2.6 y 4.4 (p. 65–66, 70 y 73). Ampliación: guía de aplicación del DB-HE 2019 (p. 28), sin valor reglamentario.

Errores frecuentes al cerrar una terraza

Avisar a la comunidad y cerrar

Avisar vale para las obras que no cambian la fachada (LPH, art. 7.1). Cerrar una terraza la cambia, y pide tres quintos del total de propietarios (art. 17.4).

Corredera estándar con lluvia

La Corredera 70 declara agua 4A. Con lluvia y viento, la Hermética 76 llega a 9A, y casi todas las practicables, a clases E, de E1200 a E1800.

Cerrar una terraza descubierta

En Madrid, el plan no deja cerrar terrazas sin cubrir; en Zaragoza, no por la vía del proyecto de fachada. Pregúntalo antes en tu ayuntamiento.

Unirla a la casa sin el CTE

Si quitas la ventana que la separaba, la terraza pasa a ser envolvente. Su hueco debe cumplir el límite de tu zona y la clase de aire que le toca.

Secadora dentro y sin ventilar

Una secadora suelta vapor, y en un vidrio frío condensa. El informe de calidad del sistema recomienda sacar su aire al exterior cuando se pueda, y ventilar.

¿Ya tienes una oferta de cerramiento? Compara tu presupuesto de ventanas.

Lo que no publicamos o no sabemos

El precio: No damos precios: dependen del sistema, del vidrio, de la medida y del número de hojas. El de tu cerramiento va en el presupuesto, partida a partida.
La hoja de la Hermética 76: Las dos fichas técnicas del sistema no dan la misma hoja máxima, y no publicamos ninguna de las dos. Para más información, escríbenos a info@oxyongroup.com.
El peso de cada hoja elevable: La ficha de las elevadoras da la medida del conjunto, no la de cada hoja. Tampoco su peso: el reparto de hojas se confirma con tu vidrio y tus medidas.
La regla de tu municipio: Hemos leído las normas de Madrid, Zaragoza y Barcelona. En los demás municipios la regla puede ser otra: tu ayuntamiento te dice si se puede y con qué trámite.
La mayoría en tu comunidad: La ley da la regla general, pero cuentan también el título y los estatutos. No valoramos tu caso: consúltalo con tu comunidad o con quien la administre.
El Uw de cada ventana: No lo publicamos: depende del vidrio y de la medida de cada vano. Si tu proyecto lo pide, dínoslo al pedir el presupuesto, con la zona de la obra.

Preguntas

Preguntas frecuentes sobre el cerramiento de terraza

¿Qué ventanas se usan para cerrar una terraza?

Las mismas ventanas de PVC que una fachada, elegidas por el sitio y la lluvia. La corredera no abre hacia dentro. La corredera elevable cubre vanos de hasta 6,5 × 2,7 m. La practicable u oscilobatiente cierra apretando la hoja y declara viento clase 4 o C5. Los paños que no abren pueden ser fijos. En un mismo cerramiento caben varias. Lo vemos en ventanas correderas de PVC.

¿Hace falta permiso de la comunidad para cerrar una terraza?

Sí: consúltalo antes con tu comunidad, porque avisar no basta. La fachada es común, con el exterior de terrazas y balcones. Para cerrar terrazas, la Ley de Propiedad Horizontal pide tres quintos del total de propietarios, que sumen tres quintos de las cuotas (art. 17.4). Mira también el título y los estatutos. En Cataluña rige su Código Civil: cambiar la configuración exterior pide cuatro quintos.

¿Necesito licencia del ayuntamiento para cerrar la terraza?

Tienes que pasar por tu ayuntamiento, con el trámite que fije: licencia, declaración responsable o comunicado. La Ley de Propiedad Horizontal sujeta el cierre de terrazas a la autorización administrativa que corresponda. En Madrid y en Zaragoza se pide un proyecto del conjunto de la fachada. Madrid no deja cerrar terrazas descubiertas, y Zaragoza no por esa vía. En Barcelona no se admite convertir en interior el balcón o la terraza.

¿Corredera o practicable para cerrar un balcón?

Depende del sitio y de la lluvia. La corredera no abre hacia dentro, pero cierra menos: la estándar declara aire clase 3 y agua 4A. La practicable aprieta la hoja contra el marco: aire clase 4, viento clase 4 o C5 y, casi siempre, agua de E1200 a E1800. A cambio, su hoja necesita sitio delante para abrir.

¿Hasta qué medida se puede cerrar una terraza con PVC?

Depende del sistema. La corredera elevable llega a 6,0 × 2,7 m con dos hojas, y a 6,5 × 2,7 m con las móviles en el centro. La Corredera 70, a un marco de 3,5 m de ancho, con hojas de balconera de 1.738 × 2.500 mm. En las practicables, el herraje admite hojas de hasta 150 kg y 1,60 × 2,80 m; cada serie puede limitar más. Lo confirmamos con tus medidas.

¿Una terraza cerrada tiene que cumplir el CTE?

Depende de en qué se convierta. Si se queda aparte y sin calefacción, el DB-HE la trata como un balcón acristalado y no le aplica el límite de transmitancia. Lectura nuestra: si se une a la vivienda, su cerramiento es envolvente. Su hueco debe cumplir el límite de su zona: 1,8 W/m²K en D y E. Y las estancias que dan a ella tienen que seguir ventilando.

¿Montáis vosotros el cerramiento?

No tenemos montadores propios. Entregamos en obra y, si hace falta, coordinamos el montaje con un montador de la zona; va en su propio presupuesto. Antes, te proponemos sistema, hojas y vidrio para cada paño, partida a partida. Nada pasa a producción sin tu conforme por escrito. Si tu ayuntamiento pide proyecto, la ficha técnica de cada serie está en su página.

Sigue con tu obra

Más criterios para elegir, en la guía técnica de ventanas.